Fiscalité internationale pour les hôtes Airbnb : implications pour les propriétaires non résidents et les investisseurs français à l’étranger

La location courte durée est aujourd’hui un marché résolument international. Grâce à des plateformes comme Airbnb, Booking ou encore Abritel, accessibles partout dans le monde, des investisseurs étrangers achètent des biens en France pour les exploiter en meublé touristique, pendant que de nombreux Français choisissent d’investir au Portugal, en Espagne, en Italie ou ailleurs en Europe ou dans le monde. Le cadre juridique s’est globalisé, mais les obligations fiscales, elles, restent profondément ancrées dans les souverainetés nationales.

Cette réalité implique des règles parfois complexes, qui varient selon le pays de résidence fiscale du propriétaire, la localisation du bien loué, les conventions fiscales bilatérales et les seuils de revenus. La tentation est grande de se focaliser uniquement sur la rentabilité brute ou sur l’attractivité d’un marché. Pourtant, c’est souvent la fiscalité qui détermine la rentabilité nette réelle d’un projet, voire sa viabilité.

Quelles sont les obligations des non‑résidents qui investissent en France ? Quelles démarches doivent accomplir les Français qui louent un logement à l’étranger via Airbnb ? Quelles erreurs éviter quand on investit au-delà des frontières ? Et comment anticiper efficacement la fiscalité applicable avant même d’acheter ?

Cet article fait le point sur les implications concrètes de la fiscalité transfrontalière pour les hôtes de location saisonnière. Il s’adresse aux propriétaires et aux investisseurs qui souhaitent professionnaliser leur gestion et sécuriser leur rentabilité dans un contexte international.

La mondialisation de la location courte durée

L’essor des plateformes comme Airbnb, Booking ou Abritel a profondément transformé le marché locatif. En quelques années, la location saisonnière est devenue un marché global, où il est aussi simple pour un Parisien d’investir à Lisbonne que pour un Belge d’acheter à Bordeaux.

Cette internationalisation a ouvert de belles opportunités… mais elle s’accompagne aussi d’une complexification fiscale majeure.

Les revenus issus de la location courte durée sont aujourd’hui traçables, transmis automatiquement aux administrations fiscales et soumis à des règles précises d’imposition transfrontalière. Pour les hôtes comme pour les investisseurs, comprendre ces mécanismes est essentiel pour optimiser la rentabilité nette et éviter les mauvaises surprises.

Louer en France en tant que non‑résident : ce qu’il faut savoir

Lorsqu’un investisseur étranger achète un bien en France pour le louer sur Airbnb, les revenus tirés de cette activité sont considérés comme des revenus de source française. Ils doivent donc être déclarés en France, même si le propriétaire réside à l’étranger.

Le régime fiscal applicable dépend des recettes et du statut du propriétaire :

• Micro‑BIC : pour les revenus inférieurs à 77 700 € par an, avec un abattement forfaitaire de 50 % (ou 71 % si le bien est classé meublé de tourisme).

• Régime réel : pour des revenus supérieurs ou sur option, permettant la déduction des charges réelles et des amortissements.

Les non‑résidents sont imposés à un taux minimum de 20 % sur les revenus nets, sauf si leur pays de résidence justifie de revenus inférieurs, auquel cas une atténuation peut être demandée.

Les investisseurs hors Union européenne peuvent être tenus de désigner un représentant fiscal agréé, chargé de garantir le paiement de l’impôt. 

Enfin, ces propriétaires doivent s’acquitter de la taxe de séjour, de la CFE (cotisation foncière des entreprises), s’ils exercent en meublé professionnel, et respecter les obligations locales (déclaration de meublé de tourisme, enregistrement municipal dans les grandes villes…).

Si vous êtes propriétaire d’une location courte durée en France mais que vous résidez à l’étranger, l’idéal est de confier votre bien à une conciergerie professionnelle à Lille, Paris, Bordeaux ou encore La Rochelle, en fonction de sa localisation, ou bien à une agence immobilière qui fait de la location saisonnière. Ces professionnels connaissent la législation propre aux LCD et vous aideront en cas de besoin ou d’incompréhension.

Investir à l’étranger en tant que résident fiscal français

De plus en plus de Français investissent en Espagne, au Portugal, en Italie ou encore en Grèce pour profiter de prix attractifs, de rentabilités plus élevées et d’une fiscalité locale avantageuse. Mais dès qu’un bien est loué sur Airbnb à l’étranger, les règles changent : le revenu est imposé dans le pays où le bien est situé, et non en France, bien que celui‑ci doive être déclaré au fisc français.

C’est là qu’interviennent les conventions fiscales bilatérales. Signées entre la France et la majorité des pays européens (et bien au‑delà), elles ont pour objectif d’éviter la double imposition.

Concrètement, le revenu est taxé dans le pays d’origine, puis déclaré en France pour information. L’administration fiscale française accorde un crédit d’impôt équivalent à l’impôt payé à la source, neutralisant ainsi la double taxation.

Cependant, les modalités varient d’un pays à l’autre. En Espagne, par exemple, les non‑résidents européens bénéficient d’un taux fixe de 19 % sur les revenus nets après charges. Au Portugal, les revenus locatifs sont taxés à 28 %, avec possibilité d’opter pour le régime progressif. En Italie, le régime de la cedolare secca (taux forfaitaire de 21 %) peut être très avantageux.

Mais attention : dans tous les cas, les revenus doivent également être reportés sur la déclaration française. Omettre cette étape est une erreur fréquente.

Le jeu des conventions fiscales : éviter la double imposition

Les conventions fiscales sont la clé d’une gestion saine et optimisée des locations saisonnières. Elles définissent :

• où le revenu est imposé (pays du bien ou pays de résidence),

• comment éviter la double imposition (crédit d’impôt, exonération, compensation),

• et quelles informations doivent être échangées entre administrations fiscales.

Grâce au système CRS (Common Reporting Standard) et à la directive européenne DAC7, les plateformes transmettent désormais automatiquement les données locatives aux États membres. Autrement dit, aucune activité transfrontalière ne passe inaperçue.

Pour les hôtes, la transparence et la rigueur sont donc devenues indispensables.

Les risques d’une gestion approximative

La fiscalité internationale est complexe et les erreurs coûtent cher. Parmi les erreurs les plus courantes en gestion Airbnb :

• Omettre la déclaration en France de revenus étrangers déjà imposés localement,

• Ignorer les obligations administratives locales (taxe de séjour, TVA, déclaration touristique),

• Appliquer un mauvais régime fiscal faute de conseil,

• Négliger les frais bancaires, de transfert ou de change qui grignotent la rentabilité,

• Se baser sur des simulations erronées, sans prendre en compte la saisonnalité réelle du marché local.

Un investissement international ne doit jamais reposer sur une simple intuition ou sur un chiffre affiché dans une annonce.

L’importance d’estimer le potentiel locatif avant d’investir

Qu’il s’agisse d’un investisseur étranger achetant en France ou d’un Français investissant à l’étranger, la première étape reste la même : évaluer objectivement le revenu locatif potentiel.

Il s’agit de déterminer le revenu brut réalisable, en tenant compte du prix moyen par nuit, du taux d’occupation local et de la saisonnalité.

Un outil comme Liwango permet d’obtenir une estimation précise et réaliste des revenus Airbnb selon la localisation, la typologie du bien et les données de marché. Cela aide à comparer plusieurs biens, à bâtir une projection de rentabilité Airbnb et à calculer les impacts fiscaux selon le pays d’investissement.

Sans cette estimation, difficile d’anticiper la rentabilité nette une fois les impôts, charges et frais convertis en euros.

Vers une fiscalité transfrontalière harmonisée ?

La tendance européenne va vers une harmonisation progressive des règles. La directive DAC7, déjà en vigueur, impose aux plateformes de transmettre automatiquement les revenus des utilisateurs à toutes les administrations fiscales européennes.

Demain, il est probable que l’Union européenne impose des modèles de déclaration standardisés pour les revenus locatifs issus du digital.

Pour les investisseurs, cela signifie plus de transparence, mais aussi moins de flexibilité fiscale. En revanche, les règles deviennent plus claires, ce qui réduit le risque de mauvaise interprétation ou de double imposition.

Construire une stratégie durable

Maîtriser la fiscalité internationale des locations de courte durée ne consiste pas à chercher les failles, mais à optimiser son modèle en toute conformité.

Que vous soyez un investisseur français à Barcelone, un résident belge propriétaire à Nice ou un expatrié louant sa résidence en France à distance, le principe reste le même : il vous faut connaître vos obligations dans chaque pays, estimer vos revenus de manière fiable et anticiper vos charges fiscales avant d’agir.

La connaissance des conventions fiscales, l’usage d’outils comme Liwango et une gestion comptable rigoureuse permettent de bâtir une stratégie locative internationale pérenne et rentable, sans mauvaise surprise.