Location courte durée et DPE : faut-il rénover pour rester rentable ?

La réglementation sur la performance énergétique des logements, incarnée par le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), bouleverse désormais le paysage de l’investissement locatif. Si l’on parle souvent de son impact sur la location nue ou meublée classique, la location courte durée (LCD) est également concernée – et parfois plus qu’on ne le pense.

En tant que propriétaire, conciergerie ou investisseur en LCD, faut-il anticiper les obligations à venir ? Comment le classement DPE influence-t-il la rentabilité d’un bien en location saisonnière ? Rénover ou vendre : quel arbitrage faire ? Et surtout, comment prendre des décisions rationnelles en s’appuyant sur les bonnes données ?

Rappel : que dit la réglementation sur le DPE en 2025 ?

Le DPE classe les logements de A à G selon leur consommation d’énergie primaire et leur impact carbone. Les "passoires thermiques" (classées F ou G) sont progressivement interdites à la location selon le calendrier suivant :

• Depuis 2023 : interdiction de mise en location des logements G+ (consommation > 450 kWh/m²/an),
• Au 1er janvier 2025 : interdiction de location des logements classés G,
• Au 1er janvier 2028 : interdiction des logements F,
• Au 1er janvier 2034 : interdiction des logements E.

Ces interdictions concernent aujourd’hui les baux d’habitation longue durée, mais la LCD n’est pas explicitement visée pour le moment. Toutefois, dans de nombreuses zones réglementées, certaines municipalités envisagent d’intégrer la performance énergétique dans les critères d’octroi ou de renouvellement des autorisations de location touristique.

Même sans obligation directe, le DPE devient donc un facteur clé à anticiper pour les propriétaires de locations de vacances.

En quoi le DPE impacte-t-il déjà la rentabilité des LCD ?

a) Hausse des coûts d’exploitation

Dans la plupart des LCD, les charges d’énergie (chauffage, eau chaude, électricité) sont incluses. Un logement classé F ou G, mal isolé, peut générer entre 30 % et 50 % de coûts énergétiques en plus par nuit qu’un bien classé C. Ces coûts rognent directement sur la marge des propriétaires et conciergeries Airbnb.

b) Perte d’attractivité

Les voyageurs deviennent plus attentifs à la qualité thermique des logements, surtout hors saison. Un logement difficile à chauffer en hiver ou mal ventilé en été fait chuter les notes et nuit à la répétition des séjours. Le mauvais isolement d’un bien loué en courte durée peut donc rapidement se traduire par une baisse du taux d’occupation.

c) Impact sur la revente

Dans les zones tendues comme les stations balnéaires anciennes ou les centres historiques, les passoires thermiques subissent une décote jusqu'à -15 %. Si vous souhaitez revendre votre location saisonnière à un prix juste dans les prochaines années, il sera compliqué de le faire sans travaux en amont, car le nombre d’acheteurs acceptant un mauvais DPE diminue chaque année.

d) Risque réglementaire à moyen terme

Plusieurs collectivités (Paris, Lyon, Bordeaux) envisagent d’ores-et-déjà d’élargir les restrictions de mise en location touristique aux logements mal classés dans un but d’équité. Des plateformes de réservation de logements pourraient aussi imposer délibérément ou se voir imposer l’affichage du DPE sur chacune de leurs annonces.

Rénover son Airbnb ou arbitrer ? Comment décider intelligemment

Avant d’engager des milliers d’euros de travaux ou de vendre précipitamment vos locations courte durée, il faut raisonner en fin stratège locatif.

a) Quel est le coût moyen d’une rénovation thermique ?

• Isolation des combles : 2 500 € - 6 000 €,
• Changement de chaudière : 4 000 € - 12 000 €,
• Fenêtres double vitrage : 6 000 € - 15 000 €,
• Isolation des murs : 10 000 € - 25 000 €,
• etc.

b) Quels gains sont à espérer ?

• Réduction des charges de 30 %,
• Meilleur confort thermique = meilleurs avis = plus de réservations,
• Valorisation du bien à la revente,
• Possibilité de pratiquer des prix plus élevés hors saison.

c) Quelles potentielles aides seraient disponibles ?

• MaPrimeRénov' : jusqu'à 20 000 € cumulables selon les travaux et vos revenus,
• Éco-PTZ (prêt à taux zéro),
• CEE (certificats d'économie d’énergie).

d) Et si je revends ma location saisonnière ?

Parfois, si le bien est mal situé, très ancien ou difficilement rénovable, mieux vaut arbitrer. Revendre et réinvestir dans un bien classé C ou D dans une ville moins saturée peut offrir une rentabilité immédiate et un horizon d’exploitation plus sûr aux propriétaires et aux investisseurs en LCD.

Utiliser la donnée pour orienter sa stratégie locative

Avant de décider de rénover ou vendre, il est essentiel de bien cerner le potentiel de rentabilité locative du bien en l’état, puis de le comparer à celui projeté après travaux.

Avec un outil d’estimation Airbnb comme Liwango, vous pouvez :

• Estimer le revenu mensuel optimal selon la saison et le type de bien,
• Comparer votre bien aux performances des logements équivalents dans la même ville,
• Mesurer facilement l’impact d’une hausse de confort (meilleur DPE, meilleure note moyenne) en observant les chiffres des logements mieux équipés que le vôtre,
• Identifier les périodes d’exploitation les plus rentables et les éventuels creux à combler,
• Estimer le coût d’opportunité d’une vacance locative prolongée.

La donnée Airbnb permet d’éviter les décisions à l’intuition. Elle permet d’évaluer, de chiffrer et d’arbitrer en toute période de l’année.

Vers une obligation d’affichage du DPE sur les plateformes ?

Le DPE est déjà obligatoire pour toute vente ou location meublée de longue durée. L’extension de cette obligation à la location courte durée fait d’ores et déjà bien évidemment partie des discussions gouvernementales.

Dans un avenir proche, des plateformes comme Airbnb, Abritel ou Booking pourraient exiger :

• L’affichage du DPE de votre bien sur les annonces,
• Une réduction de la visibilité des locations saisonnières classées F ou G,
• Des messages d’avertissement pour les voyageurs.

Cet ajout aux plateformes serait un véritable game changer :

• Les voyageurs pourraient fuire les logements jugés peu vertueux,
• Les taux de clics sur les annonces classées F ou G chuteraient,
• Les prix moyens par nuit de ces biens s’effondreraient.

C’est donc dès aujourd’hui qu’il faut agir sur votre ou vos location(s) de vacances pour anticiper ces évolutions et ne pas voir votre rentabilité impactée.

La performance énergétique est donc un pilier de la stratégie locative

La performance énergétique d’un bien, longtemps considérée comme un détail annexe par les propriétaires et gestionnaires Airbnb, devient un critère central de la rentabilité en location courte durée.

Elle conditionne vos charges, vos notes sur les plateformes de location, votre taux d’occupation, votre pricing et même votre capacité à exploiter des biens sur le long terme.

Plutôt que de subir ces changements, adoptez une démarche proactive et basée sur la donnée. Des outils comme Liwango vous donnent les clés pour simuler, arbitrer et planifier intelligemment votre activité.

Investir dans la performance thermique, c’est investir dans la durabilité de votre rentabilité.