Le taux d'occupation en location courte durée : comment le lire, l'interpréter et l'améliorer intelligemment ?

Le taux d'occupation est l'indicateur phare de toute activité en location courte durée. Beaucoup de propriétaires ou de gestionnaires de Airbnb s'en servent comme principal critère de performance pour leurs locations saisonnières. Pourtant, c'est un indicateur qu'il faut manier avec précaution : mal interprété, il peut donner une vision erronée de la rentabilité réelle d'un logement.

Dans cet article, nous détaillons ce que recouvre vraiment le taux d'occupation, pourquoi il peut être trompeur, comment le mettre en perspective avec d'autres données, et surtout, comment l'optimiser de manière stratégique.

Qu'est-ce que le taux d'occupation en LCD ?

Le taux d'occupation correspond au pourcentage de nuits louées par rapport au nombre de nuits disponibles sur une période donnée. Par exemple, si votre logement était ouvert à la réservation pendant 30 jours en juin et que vous avez enregistré 24 nuits réservées, votre taux d'occupation est de 80 % sur le mois de juin.

Pour tout propriétaire, gestionnaire ou futur investisseur en location de courte durée, c'est un indicateur simple, lisible et facile à suivre mois après mois.

Pourquoi le taux d'occupation de votre Airbnb peut être un faux ami

Un taux d'occupation élevé est souvent perçu comme un succès par les propriétaires de locations de vacances. Pourtant, il peut en réalité masquer une sous-exploitation du potentiel locatif de votre logement. Voici quelques situations typiques :

• Vous êtes toujours plein... mais à des tarifs trop bas : louer à bas prix remplit le calendrier mais diminue la rentabilité de votre bien. Votre logement est très attractif pour son prix, mais les nuits sont en réalité vendues à des prix bien inférieurs auxquels vous pourriez les louer réellement.
• Votre logement est trop souvent réservé en semaine, mais vide le week-end : votre Airbnb affiche un taux d'occupation élevé, mais les plages les plus stratégiques ne sont pas optimisées. Le week-end, les locations de courte durée sont plus prisées et peuvent donc être proposées à des prix plus élevés, il est donc extrêmement intéressant pour vous de remplir votre logement sur les week-ends, ne les négligez pas !  
• Vous acceptez trop de courts séjours : vous remplissez votre logement, mais principalement pour des séjours d’une ou deux nuits, qui demandent une très grande logistique et engendrent d’importants frais de ménage et de gestion. Les check-in/out sont également bien plus fréquents et tous ces frais supplémentaires font diminuer drastiquement votre marge.

Autrement dit : le taux d'occupation ne suffit pas à déterminer si un logement Airbnb est performant. Il faut l'analyser en contexte et prendre en compte d’autres indicateurs clés.

Quels indicateurs croiser avec le taux d'occupation ?

Pour avoir une vision complète de la performance d'un bien en LCD, le taux d'occupation doit être croisé avec au moins trois autres indicateurs :

a) Le RevPAN (revenu par nuit louée)

Il vous indique combien chaque nuit réservée vous rapporte en moyenne, sans tenir compte des nuits non réservées.

Exemple :

• Logement A : 90 % d'occupation / RevPAN = 50 €
• Logement B : 70 % d'occupation / RevPAN = 85 €

Le logement B est plus rentable, malgré un taux d'occupation plus faible. Ce chiffre est calculé rapidement et vous permet d’avoir un aperçu clair du potentiel de rentabilité en fonction du taux d’occupation atteint.

b) Le RevPAR (revenu par nuit disponible)

C'est le ratio le plus complet et l’indicateur indispensable à tout gestionnaire de location de courte durée.

Le RevPAR correspond au revenu total / nombre de nuits ouvertes à la réservation. Il prend en compte les nuits non réservées et vous donne une idée précise des chiffres moyens atteints sur le marché par vos concurrents et par vous-mêmes.

c) La durée moyenne des séjours

Un taux d'occupation élevé avec des séjours de 1 ou 2 nuits engendre plus de frais (ménage, entrées/sorties, gestion courante, aller-retours entre les clients et la conciergerie ou le propriétaire), plus de logistique et parfois une expérience client de moindre qualité.

Comment améliorer intelligemment son taux d'occupation ?

Voici plusieurs leviers efficaces en LCD, mais à activer avec discernement :

• Analyser le comportement de la demande locale avec un outil d’analyse Airbnb comme Liwango : savoir quand les pics de réservation ont lieu, qui réserve et à quel prix.
• Adapter sa politique tarifaire constamment : hausse des prix sur les week-ends, ajustements automatiques en fonction de la demande, offres de dernière minute...
• Proposer un minimum de nuitées selon la saison : 3 nuits minimum en basse saison, 2 en moyenne, 5 ou 7 en haute, mais cela dépend des tendances de réservations sur son marché, il faut les connaître avant de prendre toute décision.
• Optimiser la présentation de son annonce (titre, photos, description) pour augmenter son taux de clic et ainsi mettre toutes les chances de son côté pour obtenir de nouveaux clients. N’hésitez pas à consulter notre guide de rédaction d’annonce Airbnb.
• Utiliser un calendrier bien géré : éviter les indisponibilités injustifiées, ouvrir à la réservation suffisamment en amont et élargir au maximum les plages de disponibilités.

Attention à ne pas commettre d’erreur dans la gestion de votre Airbnb, toutes ces actions doivent être suivies dans le temps et ajustées en fonction des résultats, via une analyse comparative.

Se comparer au marché Airbnb local pour évaluer son positionnement

Un taux d'occupation seul n'a pas de valeur si on ne le compare pas aux logements similaires autour de soi. C’est une donnée qui ne représente pas grand chose si elle est considérée seule…

Est-ce que vos voisins affichent 65 %, 78 % ou 92 % d'occupation moyenne ?

Sans benchmark, difficile de savoir si vous êtes dans la moyenne, en dessous ou au-dessus.

C'est là que des outils d’analyse de marché optimisés pour le secteur de la location saisonnière permettent de vous positionner en temps réel, sur votre rue, votre quartier, votre typologie de bien (capacité, équipements…).

Le taux d’occupation est un indicateur utile, mais à manier avec recul

Le taux d'occupation reste un bon point de départ pour suivre l'activité de votre location saisonnière. Mais il ne doit jamais être isolé. Sans croisement avec les bons KPIs, il peut même être trompeur.

Pour prendre des décisions éclairées, augmenter vos revenus et piloter finement votre activité, adoptez une lecture multi-indicateurs et outillez-vous avec une solution comme Liwango, conçue pour les hôtes, conciergeries et investisseurs souhaitant maîtriser leurs performances locatives sur la durée. Nous vous proposons de nombreux articles et ressources pour optimiser la gestion de vos locations courte durée en toute période de l’année.