Loi Le Meur : ce qui change en 2026 pour les loueurs Airbnb

Votée fin 2024, la loi Le Meur produit réellement ses effets en 2026 : abattement fiscal réduit pour les meublés non classés, numéro d'enregistrement national, DPE exigé, nouveaux pouvoirs pour les copropriétés et les mairies. Pour un propriétaire qui loue sur Airbnb ou Booking, l'addition peut être lourde… ou presque nulle. Tout dépend du statut du logement et de la commune où il se trouve.

Voici, mesure par mesure, ce qui change concrètement, ce qui reste en suspens et les leviers pour préserver la rentabilité de votre location courte durée. Article à jour au 30 octobre 2026.

La loi Le Meur en résumé

La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite « loi Le Meur » (du nom de la députée Annaïg Le Meur, qui l'a portée), cherche à rééquilibrer le marché entre location touristique et location à l'année. Elle agit sur cinq leviers :

• Fiscalité : depuis les revenus 2025, l'abattement micro-BIC tombe à 30 % (plafond de 15 000 €) pour les meublés de tourisme non classés, et à 50 % pour les meublés classés.
• Résidence principale : les communes peuvent abaisser de 120 à 90 jours par an la durée maximale de location.
• Enregistrement : tous les meublés de tourisme devront disposer d'un numéro, attribué via un téléservice national.
• DPE : classe E minimum pour les nouveaux meublés soumis à changement d'usage, classe D minimum pour tous en 2034.
• Copropriété et urbanisme : interdiction votée à la majorité des deux tiers dans certains immeubles, quotas et secteurs réservés aux résidences principales.

Fiscalité : le micro-BIC n'est plus aussi avantageux

C'est la mesure qui touche le plus de loueurs, et la plus immédiate : elle s'applique déjà aux revenus 2025, ceux que vous avez déclarés au printemps 2026. Le régime micro-BIC, qui permet d'être imposé sur ses recettes après un abattement forfaitaire, devient nettement moins généreux pour les meublés de tourisme non classés.

Source : service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 15 avril 2026.

Un exemple concret

Prenons un studio loué en meublé non classé qui rapporte 12 000 € de recettes par an. Son propriétaire est dans la tranche d'imposition à 30 %.

• Avant la réforme : 50 % d'abattement, donc 6 000 € imposables, soit 1 800 € d'impôt sur le revenu.
• Depuis 2025 : 30 % d'abattement, donc 8 400 € imposables, soit 2 520 € d'impôt.

Cela fait 720 € de plus chaque année, sans compter les prélèvements sociaux, qui augmentent aussi puisqu'ils sont calculés sur la même base. Et au-delà de 15 000 € de recettes, le micro-BIC n'est plus possible : vous passez automatiquement au régime réel.

Faire classer son meublé : souvent la parade la plus simple

Le classement « meublé de tourisme », de 1 à 5 étoiles, est délivré après la visite d'un organisme accrédité et vaut pour 5 ans. Il remonte l'abattement à 50 %, avec un plafond de 83 600 € pour les revenus 2026. Dans notre exemple, le studio classé retombe à 6 000 € imposables, comme avant la réforme : le coût de la visite est remboursé dès la première année.

La grille de classement porte sur la surface, les équipements et les services proposés. Un logement correctement équipé peut souvent viser une ou deux étoiles sans gros travaux. C'est aussi un argument commercial sur les annonces.

Le régime réel, pour les recettes plus élevées

Au réel, vous déduisez vos charges (intérêts d'emprunt, frais de conciergerie, ménage, assurance, taxe foncière…) et vous amortissez le bien et le mobilier. Pour beaucoup d'investisseurs, le résultat imposable reste proche de zéro pendant plusieurs années. En contrepartie, la comptabilité est plus lourde et généralement confiée à un expert-comptable. Gardez aussi en tête que, depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente.

Pour comparer les deux régimes en détail, consultez notre guide de la fiscalité Airbnb en 2026.

Résidence principale : 120 jours, ou 90 selon votre commune

Louer sa résidence principale reste possible, dans la limite de 120 jours par an. Depuis le 1er janvier 2025, chaque commune peut abaisser ce plafond à 90 jours par une délibération du conseil municipal. La règle change donc d'une ville à l'autre : renseignez-vous auprès de votre mairie avant d'ouvrir votre calendrier d'été.

Vous devez pouvoir prouver qu'il s'agit bien de votre résidence principale, en pratique avec votre avis d'imposition. Bonne nouvelle en revanche : la résidence principale n'est pas concernée par l'obligation de DPE minimum décrite plus bas.

Numéro d'enregistrement : vers un fichier national

Jusqu'ici, seules les communes qui l'avaient décidé imposaient un numéro d'enregistrement. La loi Le Meur généralise le dispositif : chaque meublé de tourisme devra être enregistré via un téléservice national, et son numéro affiché sur toutes les annonces.

Où en est-on fin octobre 2026 ? Les décrets d'application ont été publiés en mars 2026, mais le téléservice ouvert aux loueurs est annoncé pour le quatrième trimestre 2026. En attendant, ce sont les règles de votre commune qui s'appliquent : numéro communal là où il existe, sinon simple déclaration en mairie (formulaire Cerfa n° 14004) pour une résidence secondaire.

À l'ouverture du téléservice, les numéros communaux devront être renouvelés, avec une période de transition. Les sanctions sont dissuasives : jusqu'à 10 000 € d'amende en l'absence d'enregistrement, et jusqu'à 20 000 € pour une fausse déclaration ou un faux numéro.

DPE : les meublés de tourisme n'y échappent plus

Avant la loi Le Meur, les exigences de performance énergétique ne visaient que la location à l'année. Ce n'est plus le cas :

• Depuis le 21 novembre 2024, un logement nouvellement mis en location touristique dans une commune qui impose une autorisation de changement d'usage doit afficher un DPE entre A et E.
• À partir du 1er janvier 2034, tous les meublés de tourisme devront être classés entre A et D.
• Le maire peut réclamer le DPE au propriétaire, et l'amende peut atteindre 5 000 € par logement non conforme.

2034 paraît loin. Pourtant, un bien classé E acheté aujourd'hui devra être rénové avant cette date : mieux vaut intégrer ce coût dans le plan de financement dès l'achat. Notre article Location courte durée et DPE : faut-il rénover pour rester rentable ? vous aide à arbitrer entre travaux et revente.

Copropriété : une interdiction plus facile à voter

C'est le changement le plus redouté par les investisseurs en appartement. Auparavant, interdire la location touristique dans un immeuble demandait en pratique l'unanimité des copropriétaires. Désormais, quand le règlement de copropriété réserve les lots à l'habitation (clause dite « d'habitation bourgeoise »), l'assemblée générale peut interdire les meublés de tourisme à la majorité des deux tiers. L'interdiction vise les logements qui ne sont pas des résidences principales.

Le Conseil constitutionnel a validé ce mécanisme en mars 2026 (décision n° 2025-1186 QPC). Autre nouveauté : les règlements de copropriété établis depuis le 21 novembre 2024 doivent préciser si la location touristique est autorisée ou non, et le copropriétaire qui déclare un meublé de tourisme doit en informer le syndic.

Avant d'acheter, lisez donc le règlement de copropriété et les procès-verbaux des dernières assemblées générales. Nous détaillons les bons réflexes dans notre article sur la location courte durée en copropriété.

Les communes ont plus de pouvoirs

• Changement d'usage : toute commune peut désormais soumettre la location touristique des résidences secondaires à autorisation, et plus seulement les grandes villes.
• Quotas : les communes en zone tendue ou comptant plus de 20 % de résidences secondaires peuvent limiter le nombre d'autorisations.
• Urbanisme : le plan local d'urbanisme peut réserver certains secteurs aux résidences principales dans les constructions neuves.

Conséquence : la réglementation dépend désormais énormément de la commune. Deux biens identiques situés à 20 km l'un de l'autre peuvent relever de règles très différentes. C'est pourquoi l'analyse locale devient décisive : nos études de marché de la location courte durée mesurent l'offre, les prix et l'occupation d'un secteur avant que vous vous y engagiez.

Faut-il encore investir en location courte durée après la loi Le Meur ?

Oui, mais plus n'importe où ni n'importe comment. La loi ne supprime pas l'intérêt de la location courte durée. Elle supprime surtout l'avantage fiscal des meublés non classés et rend le choix de la commune et de l'immeuble beaucoup plus déterminant.

En pratique, trois réflexes :

1. Vérifier la réglementation locale avant l'offre d'achat : changement d'usage, compensation, quotas, durée maximale de location, règlement de copropriété.
2. Raisonner en revenu net après impôt, avec un scénario prudent. Un projet qui ne tenait que grâce à l'abattement de 50 % ne tient plus. Notre méthode d'analyse de sensibilité permet de tester plusieurs hypothèses de prix et d'occupation.
3. Partir de données réelles plutôt que de l'annonce du voisin : prix moyen à la nuit, taux d'occupation, saisonnalité. Le simulateur de revenus Airbnb de Liwango donne en quelques secondes une estimation pour une adresse précise.

Pour prendre du recul, lisez aussi Faut-il encore investir dans la location courte durée en 2026 ? et notre analyse de la rentabilité d'une location Airbnb.

Estimer les revenus de mon logement

Questions fréquentes sur la loi Le Meur

La loi Le Meur s'applique-t-elle déjà ?

Oui. Les règles de copropriété et de DPE s'appliquent depuis le 21 novembre 2024, la nouvelle fiscalité depuis les revenus 2025. Seul le téléservice national d'enregistrement n'est pas encore ouvert : il est annoncé pour le quatrième trimestre 2026.

Quel est l'abattement pour un meublé de tourisme en 2026 ?

30 % dans la limite de 15 000 € de recettes pour un meublé non classé, et 50 % dans la limite de 83 600 € pour un meublé classé ou une chambre d'hôtes.

La loi Le Meur concerne-t-elle la location de ma résidence principale ?

En partie. Votre commune peut abaisser la durée maximale de location de 120 à 90 jours par an, et l'enregistrement national vous concernera aussi. En revanche, le DPE minimum ne s'applique pas à la résidence principale.

Ma copropriété peut-elle m'interdire de louer sur Airbnb ?

Si le règlement réserve l'immeuble à l'habitation, l'assemblée générale peut interdire les meublés de tourisme à la majorité des deux tiers. Cette interdiction ne vise pas la location de votre résidence principale.

Que risque-t-on si l'on ne respecte pas la loi Le Meur ?

Jusqu'à 10 000 € d'amende sans enregistrement, 20 000 € en cas de fausse déclaration, 5 000 € par logement dont le DPE n'est pas conforme. Une location sans l'autorisation de changement d'usage requise expose à des sanctions encore plus lourdes, qui peuvent atteindre 100 000 €.

Cet article présente les règles générales applicables au 30 octobre 2026. Votre situation précise (commune, statut du bien, revenus) peut justifier l'avis d'un expert-comptable ou d'un juriste.